ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - O PRAZO CORRETO PARA A PURGAÇÃO DE MORA É DE 45 DIAS E NÃO DE 15 DIAS
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – O PRAZO CORRETO PARA A PURGAÇÃO DA MORA É DE 45 E NÃO 15 DIAS
Dr. PAULO ANTONIO PAPINI
Advogado. Mestre em Direito Processual Civil pela Universidade Autónoma de Lisboa. Especialista em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito.
Autor de diversos livros Jurídicos e de mais 500 artigos sobre diversos temas.
Já atuou, com êxito, na defesa de mais de 2.000 devedores bancários que iriam perder seus imóveis.
Frequentemente, vemos processos de execução extrajudicial de Alienação Fiduciária em garantia (estamos falando de imóveis) que são eivados por uma profunda e grave nulidade.
O devedor é intimado pelo Cartório a purgar a mora no prazo de 15 dias e, em não o fazendo, a propriedade fiduciária é consolidada em favor do credor fiduciário (normalmente uma Instituição Financeira, principalmente após o distinguishing do Tema 1095 do STJ) e o bem é levado à Leilão.
Ocorre, como veremos a seguir, que o prazo legal não é de 15, mas de 45 dias.
O artigo 26, parágrafo 1º da Lei 9.514/1.9971 determina que após a consolidação da propriedade fiduciária, o bem imóvel do devedor fiduciante será levado a leilão público. O parágrafo primeiro fixa o prazo de 15 dias para que o devedor pague o débito inadimplido.
Acontece, e isso não tem sido observado por Bancos, Cartórios de Imóveis, Leiloeiros e Magistrados, o artigo 26-A2, parágrafo primeiro do mesmo Diploma Legal (Lei 9514/1997), determina que a consolidação da propriedade fiduciária deve ser feita 30 dias (e não em até 30 dias) do prazo para a purgação da mora. Significa dizer que: se o devedor pode purgar a mora até a consolidação da propriedade fiduciária, e esta somente será consolidada no 45º dia do prazo, ele, o fiduciante terá então 45 dias para efetivar a purgação da mora.
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1 Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
2 Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Neste sentido, ademais, se posicionou o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA - FINANCIAMENTO HABITACIONAL - PRAZO PARA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - ART. 26-A , § 1º , DA LEI 9.514 /1997 - NOVA REDAÇÃO DADA PELA LEI 13.465 /2017 - INCIDÊNCIA - NÃO OBSERVÂNCIA DO PRAZO LEGAL - RECURSO PROVIDO. - Acerca da consolidação da propriedade do imóvel, a Lei 9.514 /97, em seu art. 26-A , § 1º , com redação dada pela Lei 13.465 /2017, prevê que "a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei" - Assim, nos casos de operações de financiamento habitacional, o prazo de 15 dias dentro do qual o fiduciante deverá purgar a mora, será acrescido de mais 30 dias, tornando-se, na prática, 45 dias, conforme interpretação do § 2º do art. 26-A da Lei 9.514 /97 - A averbação da consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário antes do prazo legal padece de nulidade - Recurso provido. Agravo de Instrumento número 2059956-70.2023.8.13.0000
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§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
Em idêntico sentido, decidira o Meritíssimo Juízo da 25ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo, ao deferir a tutela de urgência antecipada:
O art. 26-A, § 2º, da Lei nº 9.514/97, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023, assegura ao devedor fiduciante, até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, o direito de pagar as parcelas vencidas da dívida, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. No caso concreto, em análise própria desta fase processual, verifica-se que a controvérsia diz respeito, em síntese, à possibilidade de a autora promover a regularização da dívida antes da consolidação da propriedade fiduciária e à alegada dificuldade na obtenção das informações necessárias para esse fim. (...)Presentes, em juízo de cognição sumária, elementos suficientes para justificar a preservação da situação fática até o contraditório, reputo configurada a probabilidade do direito em grau compatível com esta fase processual. O perigo de dano igualmente se evidencia, pois eventual prosseguimento do procedimento extrajudicial poderá produzir efeitos de difícil reversão, especialmente considerando que o imóvel objeto do financiamento é indicado como residência da autora. Por outro lado, a medida possui caráter reversível, uma vez que eventual improcedência da demanda permitirá o regular prosseguimento do procedimento extrajudicial, sem prejuízo da cobrança do débito pelos meios legalmente cabíveis. Ante o exposto, DEFIRO a tutela de urgência, com fundamento no art. 300 do CPC. PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 4089138-90.2026.8.26.0100/SP
Com efeito, é indiscutível que os cartórios erram ao não informar os devedores que a purga da mora pode ser efetuada até o 45º dia após o recebimento da notificação e, esta omissão, gera nulidade insanável ao procedimento, tratando-se, destarte de nulidade absoluta do ato.
Não podemos olvidar que o parágrafo 2º do artigo 26-A da Lei 9.514/1.997 é de clareza solar ao dispor que o devedor-fiduciante pode purgar a mora até consolidação da propriedade fiduciária.
Sendo assim, ainda que leiloado o bem – e muitas vezes isso ocorre – não há sequer em se falar na aplicação da Súmula 53 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
DA INOBSERVÂNCIA, POR PARTE DE BANCOS, CARTÓRIOS E LEILOEIROS DO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA
Para a discussão que trazemos neste artigo, é irrelevante discutirmos se se aplica, ou não, o Código de Defesa do Consumidor aos Contratos de Alienação Fiduciária de Imóveis.
Ainda que não se lhe aplique4 (o CDC) ninguém em seu bom senso irá pugnar pela não aplicabilidade, naquilo que não confrontar com a Lei Especial, do Código Civil a esses processos.
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3 Súmula 5: Na ação de imissão de posse de imóvel arrematado pelo credor hipotecário e novamente alienado, não cabe, por ser matéria estranha ao autor, a discussão sobre a execução extrajudicial e a relação contratual antes existente entre o primitivo adquirente e o credor hipotecário. Disponível em:
4 Com a devida vênia aos entendimentos contrários, discordamos desta posição, entendendo, sim, aplicáveis a estes contratos os princípios informadores do Estatuto Consumerista.
E o artigo 422 trata do Princípio da boa-fé. Citamos o texto legal:
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
Ora, uma notificação notarial, como uma extensão do contrato, como de fato o é, que omita do consumidor a possibilidade de purgar a mora no prazo de 45 e não no do exíguo termo de 15 dias, não se coaduna, em absoluto com o Princípio da Boa-fé.
E, aqui, duas questões a ser feitas: 1) Quantos devedores deixam de se defender, acreditando que – por somente terem conseguido o recurso financeiro no 20 ou 30 dia após a notificação – acham que não podem fazer mais nada? 2) Se o artigo 3º5 da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro diz que a ninguém é dado alegar o desconhecimento da Lei para não cumpri-la, este princípio torna-se particularmente relevante, quando os atores que omitem informações relevantíssimas numa notificação extrajudicial são Agentes Delegatários do Poder Público, com formação jurídica e fiscalização, de suas atividades, pelo CNJ.
Sob qualquer prisma que se veja, a ausência de informação expressa, nas notificações que fixam prazo para a purga da mora, de que o prazo para que este ato seja praticado é de 45 dias, eiva de nulidade absoluta todo o procedimento de execução extrajudicial, gerando as seguintes consequências:
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5 Art. 3o : Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece.
1. Para os devedores-fiduciantes: a possibilidade concreta de discutir o procedimento, e purgar a mora, pouco importando no caso se o contrato fora firmado sob a égide da Lei 9.514/1.997 ou pela 13.465/2.017;
2. Para Bancos, Leiloeiros e Cartórios de Registros de Imóveis: a possibilidade de responder civilmente por perdas e danos geradas, tanto aos arrematantes quanto aos devedores fiduciantes, tudo isso sem prejuízo de procedimentos administrativos junto ao Bacen e ao CNJ.
Desta feita, sugere-se, urgentemente, aos titulares de Cartórios de Registros de Imóveis (bem como a Leiloeiros e Instituições Financeiras), que revejam o “modelo padrão” das notificações enviadas aos devedores-fiduciantes, sob pena de poderem causar seríssimos prejuízos a todo ecossistema que compõe o Direito Imobiliário Brasileiro e, especificamente, a esta importantíssima modalidade de aquisição via financiamento trazida ao nosso Ordenamento Jurídico pela Lei 9.514/1.997.
