Em Tempos de Crise
EM TEMPOS DE CRISE, INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS [E TAMBÉM ALGUMAS CONSTRUTORAS] USARÃO DE SUBTERFÚGIOS PARA RETOMAR SEU IMÓVEL. PROTEJA-SE. 03 DE AGOSTO DE 2.025
EM TEMPOS DE CRISE, INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS [E TAMBÉM ALGUMAS CONSTRUTORAS] USARÃO DE SUBTERFÚGIOS PARA RETOMAR SEU IMÓVEL. PROTEJA-SE. 03 DE AGOSTO DE 2.025
(Se você tem um imóvel financiado mediante contrato de Alienação Fiduciária, este texto é para você.)
Vamos para o óbvio, toda a situação que envolve a crise entre o governo americano e o STF, agravada pela possibilidade concreta dos bancos brasileiros serem assediados pelo Poder Judiciário para que descumpram a Lei Magnitsky, irá gerar na economia uma crise de liquidez nunca antes vista, tivemos algo assim na crise do Encilhamento, mas já tem mais de 120 anos**.
Crise de liquidez, em bom português é igual a falta de dinheiro, correto?!
Os primeiros resultados já apareceram. Num único dia o Banco do Brasil perdeu R$ 7.700.000.000,00 (sete bilhões e setecentos milhões de reais)*** em valor de mercado.
Particularmente acredito que, mesmo com decisões judiciais estultas, que virão principalmente da Primeira Instância e não do STF, os Bancos [re]descobrirão algo que há muito tempo os Advogados que lidam com Direito Imobiliário/Notarial já sabem: ordem judicial ilegal não necessariamente se cumpre.
(Já cansei de acompanhar processos onde tabeliães se recusavam a cumprir ordens judiciais que estavam em desacordo com a Lei de Registros Públicos.)
De qualquer forma, mesmo com declarações públicas, como já o fez o CEO do Bradesco, de que cumprirão a Magnitsky, o simples rico do sistema bancário nacional, ainda que pequeno, ser alijado do Swift é suficiente para derrubar investimentos no sistema bancário nacional, provocando um êxodo de investimentos para portos/países mais seguros.
Neste momento, nossa vizinha Argentina é um excelente candidato.
TUDO BEM, MAS COMO ISSO AFETA SEU CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA?
As Leis* que regulamentam a Alienação Fiduciária de bens imóveis, preveem que, inadimplido o débito, passado o prazo legal da carência, notificado o devedor para purgar a mora e, não sendo realizada, consolidada a propriedade fiduciária em favor do Banco, o imóvel é levado a Leilão e o Banco, do valor auferido, desconta parcelas vencidas e vincendas.
Noutras palavras, mormente num país de ética geral baixo como o Brasil, é um ótimo negócio para Bancos e Construtoras ter um cliente inadimplente com esse tipo de contrato (que, hoje, correspondem a quase 100% dos contratos para venda parcelada).
O Banco já recebeu um número "X" de parcelas e, após os prazos das notificações, realizará em algumas semanas o valor que demoraria anos, décadas.
O que acontece muito, e já tivemos diversos casos assim em nosso escritório. O credor-fiduciário, Banco, se "esquece" de encaminhar os boletos de cobrança, ou os encaminha para outro endereço/e-mail.
O devedor (fiduciante), você mesmo, o cliente, fica feliz e pensa: "ótimo que o Banco esquecei, estou apertado mesmo, neste mês não vou ter que pagar os R$ 5k de parcela do apartamento."
Aí que as coisas se complicam. Mesmo que você deixe caracterizada a má-fé do Banco (afinal de contas, mandar um boleto de cobrança para o endereço correto não é Rocket Science) ninguém pode alegar o desconhecimento da lei para não cumpri-la.
E ocorre que o Ordenamento Jurídico Brasileiro, desde sempre, prevê para este tipo de situação, isto é, a mora do credor, a possibilidade de utilização da Ação de Consignação em Pagamento.
Tivemos diversos processos desses em nosso escritório, envolvendo alienação fiduciária, em que Bancos usavam esse estratagema para locupletarem-se às custas de nossos clientes. Felizmente ganhamos todos.
Mas o cliente passa por um grau de tensão inimaginável. Alguns chegaram a ter princípio de infarto. Estamos falando da casa onde você mora com sua família, ou onde fica a sede da sua empresa. Isso não é uma brincadeirinha.
Então, se o Banco [ou construtora] "esquecer" de lhe enviar os boletos nos próximos meses. Não se iluda, não foi esquecimento ok. Ninguém acumula um patrimônio de bilhões de dólares esquecendo de cobrar seus créditos.
Se isso acontecer, procure seu Advogado de confiança e peça para ele fazer, com urgência, uma ação declaratória com pedido de consignação judicial de valores, em sede de tutela de urgência.
A consignação deve ser judicial, ok. Esqueça da Consignação Extrajudicial, apesar de prevista em lei, é um recurso que causa confusão e retrabalho.
Paulo Antonio Papini. Advogado. Mestre em Direito Processual Civil. Especialista em Direito Imobiliário. Autor de diversos artigos e livros jurídicos.
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*Lei 9514/1997; Lei 13.465/2.017 e Marco Legal das Garantias.
** À época, nosso Ministro da Fazenda era ninguém menos que Ruy Barbosa. Pouca gente sabe, mas a maior crise econômica que o Brasil já enfrentou se deu por conta de um plano de expansão econômica, pessimamente elaborado, por um dos baluartes do Direito Brasileiro.
