NÃO PERCA SEU IMÓVEL: EM LEILÃO DE IMÓVEL DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA O DEVEDOR PODE PURGAR A MORA APÓS O PRAZO DA NOTIFICAÇÃO
NÃO PERCA SEU IMÓVEL: EM LEILÃO DE IMÓVEL DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA O DEVEDOR PODE PURGAR A MORA APÓS O PRAZO DA NOTIFICAÇÃO
PAULO ANTONIO PAPINI
Advogado. Professor. Mestre em Direito.
Autor de diversos livros Jurídicos e de mais 500 artigos sobre diversos temas.
Já atuou, com êxito, na defesa de mais de 2.000 devedores bancários que iriam perder seus imóveis.
Whatsapp: +55 11 99484-6797
e-mail: pauloantoniopapini@gmail.com
Imagine a seguinte situação: Você teve problemas financeiros e atrasou algumas parcelas do contrato de financiamento de seu imóvel que, atualmente, em 99,99% é feito via Alienação Fiduciária em Garantia.
Recebeu a notificação com prazo para pagamento, procura seu Gerente bancário, que pensa que é seu amigo e ele lhe diz para desconsiderar, pois ele já falou com o Banco.
Você recebe um susto mesmo, quando recebe um telegrama do Banco informando a data dos leilões e lhe comunicando que, se quiser, tem apenas o direito de preferência para adquiri-lo.
ACREDITOU NO GERENTE E FOI PARAR NA RUA
Adquirir o imóvel que já é seu. A partir deste ponto o Gerente da sua agência, aquele que você acreditava ser seu amigo, já não atende mais suas mensagens de whatsapp e evita qualquer comunicação consigo.
Pois bem, saiba que existe uma saída Legal, Judicial para você não perder seu bem.
PRIMEIRO DE TUDO: PROCURE UM ESPECIALISTA
Este é o conselho mais importante. A imensa maioria dos Advogados, mesmo os que atuam com Direito Bancário, não têm expertise necessária para lidar com demandas desta natureza.
Eu sei, você deve estar pensando: “um Advogado Especialista é caro”. Meu amigo, sabe o que é caro?
Caro é Chegar um Oficial de Justiça acompanhado de um Caminhão de Mudança para retira-lo, a você e sua família do imóvel.
Trinta anos de Advocacia nos ensinaram uma coisa. Este é o tipo de evento que destrói casamentos. Não se iluda.
Aliás, vários Advogados lhe dirão que é uma causa perdida e não há nada que possa fazer. Esta informação está equivocada. Principalmente se o seu imóvel foi adquirido até o dia 10 de julho de 2.017.
Nesta data, entrou em vigor a Lei 13.465/2.017. Até então vigia a Lei 9.514/1.997 que a Lei que se aplica ao seu contrato.
APLICAÇÃO DO DECRETO-LEI 70/1.966 AOS CONTRATOS FIRMADOS SOB A LEI 9.514/1.997
Em 9.514/1997 é instituída no Ordenamento Jurídico Brasileiro a Lei que regulamenta a Alienação Fiduciária de bens imóveis, o que, grosso modo, tornaria mais ágil a retomada por parte de Bancos e Construtoras, do imóvel de devedores, reiteradamente inadimplentes.
Decreto-Lei 70/1.966
"Art 34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acordo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos"
Ocorre, todavia, que o artigo 39, inciso “II” da Lei 9514/1997 previa expressamente que: “II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei nº 70, de 21 de novembro de 1966.” É o que diz aquele texto legal?
Diz o Decreto em questão que você pode purgar a mora, isto é, quitar o débito em atraso até a assinatura do auto de arrematação, isto é, mesmo no curso dos Leilões Extrajudiciais.
Isso seu gerente do Banco, aquele que dizia ser seu amigo, não vai lhe contar.
APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO
Houve uma grande discussão, doutrinária e jurisprudencial se a norma (L. 13465) seria aplicável apenas aos contratos firmados a partir de 11 de julho de 2.017, ou a todos os contratos envolvendo a matéria, inclusive aqueles estabelecidos anteriormente à vigência da norma.
Para nós, era uma discussão relativamente simples. Aprendemos desde os primeiros dias no curso de Direito que, normas de Direito Material (como as são, por exemplo, a 13.465, o Código Civil, dentre outras) têm aplicação mediata, isto é, aplicam-se apenas a atos, fatos jurídicos e contratos ocorridos após o início de sua vigência; e normas de Direito Processual (como, v.g., o Código de Processo Civil e o Código de Processo Penal) teriam aplicabilidade imediata, isto é, aplicar-se-iam aos processos em curso, ressalvado é claro, o respeito ao Ato Jurídico Perfeito e à Coisa Julgada.
Ocorre que nada é tão-óbvio e esta discussão foi levada ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que firmou entendimento – no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas número 26 – que aos contratos celebrados até 10 de julho de 2017, aplicam-se as disposições
Assim, a questão sobre o marco inicial para a aplicação da norma – L.13465 – gerou, no Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) número 26, o qual decidira, por maioria de votos decidira que as alterações trazidas pela Lei 13.465/2.017, no que dizia respeito à purga da mora, não seriam aplicadas aos contratos anteriores.
Desta forma, podemos dizer, que as regras sobre a purga da mora, previstas no Decreto-lei 70 de 1966 também são regras, cláusulas contratuais implícitas a todos os contratos de alienação fiduciária firmados até 10 de julho de 2.017.
DÚVIDAS E RESPOSTAS
Bem, se você chegou até aqui, é provável que esteja passando por uma situação similar. Vamos às dúvidas mais comuns e as respostas a elas:
1. É um processo fácil?
R: Não, infelizmente, nada no Direito é fácil. Principalmente quando temos uma Instituição Financeira como parte contrária.
2. Ouvi dizer que ninguém ganha este tipo de ação, é verdade?
R: não, não é verdade. Aliás, é uma grosseira bobagem. Já defendemos mais de 2.000 devedores bancários em processos desta natureza e apenas 20 perderam seus imóveis. Algo como 1% dos processos.
3. Então eu tenho chances de não perder meu imóvel?
R: Sim, chances concretas.
4. É 100% correto que eu vou ganhar o processo? É causa ganha?
R: Meu caro, não existe causa 100% ganha no Direito. Se um dia você for a um Advogado e ele lhe disser isso, saia correndo. O que existe são possibilidades elevadas, ok! Entenda, o processo é um tipo de doença. Algum médico pode lhe dizer que uma doença é 100% curável? Obviamente que não. Acontece o mesmo com uma ação judicial.
5. Eu terei que depositar algum valor em Juízo?
R: Sim, você terá que depositar o valor necessário para purgar a mora e continuar depositando as prestações mensalmente.
6. Onde a ação será proposta?
R: Se você financiou com Bradesco, Itaú ou Santander, na Comarca de São Paulo (ou Osasco, no caso do Bradesco). Com outros Bancos e/ou construtoras que não tenham sede no Estado de São Paulo, na Cidade em que você reside, o que não é propriamente um problema visto que o processo é 100% digital.
7. Isso que o Dr. escreveu também se aplica a financiamento de veículos automotores?
R: A princípio não, mas como meu escritório lida apenas com financiamentos imobiliários, recomendo procurar um Advogado da ligado a financiamento de veículos.
8. Meu contrato foi assinado após 11 de julho de 2.017. Mesmo assim tenho chance?
R: Ótima pergunta. Sua situação é mais delicada, mas entendemos que sim. Aplica-se, ao caso, o artigo 805 do Código de Processo Civil, que fala que quando uma execução puder ser satisfeita de várias formas, aplica-se a menos gravosa ao devedor.
9. Onde fica seu escritório? Quais os seus contatos?
R: Você pode me achar através do whatsapp: +55 11 99484-6797, do nosso site, onde está este artigo: www.paulopapini.com.br e do e-mail: pauloantoniopapini@gmail.com
Abaixo, cópia de liminar em processo no qual impedimos o Leilão de um imóvel de mais de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais).
